So bauen Sie sorgenfrei Ihr Traumhaus!
10Mrz
Ratgeber

So bauen Sie sorgenfrei Ihr Traumhaus!

Beim Hausbau trennen Sie nur wenige Schritte zwischen Himmel und Hölle. Wer sich gut vorbereitet und sich im Vorfeld wichtige Informationen einholt, der kann sich nach 12 bis 15 Monaten auf sein Traumhaus freuen. Damit Ihr Projekt nicht zum Albtraum wird, zeigen wir Ihnen die verschiedenen Phasen des Hausbaus und geben wichtige Tipps – egal ob Fertighaus, Kauf oder selber bauen.

Auf diese Fragen finden Sie eine Antwort:

Überlegungsphase: Soll ich ein Fertighaus bauen oder kaufen?

Die aktuell niedrigen Zinsen für Immobilienkredite verleiten junge Paare über das Thema Altersvorsorge und Eigenheim nachzudenken. Wer im Alter keine Miete mehr zahlen muss, hat auch mehr Geld für seinen verdienten Lebensabend und ist nicht mehr von der Mietpreisentwicklung abhängig. Die wichtigste Frage ist: Soll es eine Bestandsimmobilie sein oder doch lieber ein neues Haus bauen? Beide Varianten haben Vor- und Nachteile:

Vorteile Bestandsimmobilie

Ein bereits gebautes Haus in einem guten Zustand hat den wesentlichen Vorteil, dass Sie hier in kürzester Zeit einziehen und die Kosten für den Erwerb sehr gut kalkulieren können. Neben dem Kaufpreis kommen in der Regel noch mit der Maklerprovision, den Kosten für den Notar, die Grundbucheintragung und die Grunderwerbsteuer die sogenannten Nebenkosten für den Hauskauf sowie individuelle Kosten für die Renovierung der Immobilie dazu. Die beim Hausbau üblichen Bereitstellungszinsen von bis zu 0,25% der Darlehenssumme pro Monat fallen hier in der Regel weg, da der Kauf meistens innerhalb weniger Wochen vollzogen ist und der Kaufpreis in einem Betrag gezahlt wird. (Inhaltsverzeichnis)

Nebenkosten beim Immobilienkauf

 

Hinweis bei vermieteten Objekten

Sollten Sie sich für eine vermietete Bestandsimmobilie entscheiden, müssen Sie folgendes beachten: Kauf bricht nicht Miete. Um in ein vermietetes Objekt einziehen zu können, müssen Sie nach dem Kauf den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter wegen Eigenbedarf ordentlich und fristgerecht kündigen. Hierzulande übliche Kündigungsfristen sind:

  • Mietverhältnis unter 5 Jahre: 3 Monate
  • Mietverhältnis 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
  • Mietverhältnis mehr als 8 Jahre: 9 Monate

Nachbarschafft und Umgebung bekannt

Ein weitere wesentliche Vorteil einer fertigen Immobilie: Sie können die Nachbarschaft und die Umgebung vor dem Kauf kennen lernen. So laufen Sie nicht Gefahr, dass Ihr schöner Terrassenausblick durch ein 2-stöckiges Bauvorhaben auf dem Nachbachgrundstück zu einem späteren Zeitpunkt verbaut wird. Sollten Sie dennoch ein Haus kaufen, an dessen Seiten oder Grundstücksrückseite eine unbebaute Fläche vorhanden ist, dann können Sie in der Gemeinde- oder Stadtverwaltung Einsicht in den Bebauungsplan verschaffen. Dort wird genau geregelt, wie die vorhandenen Flächen bebaut werden dürfen. Liegt kein solcher Bebauungsplan vor, dann gilt Nachbarbebauung nach § 34 BauGB. Die neuen Häuser müssen sich das Nachbarschaftsbild eingliedern. Sind alle Häuser in der Umgebung 1-geschossig mit Satteldach, dann wird es für einen Bauherren nur schwer möglich ein 2 bis 3 geschossiges Mehrfamilienhaus zu bauen. (Inhaltsverzeichnis)

Kostenfalle Bestandsimmobilie

Der Kauf eines bestehenden Objektes hat auch Nachteile, die Sie unbedingt vor Augen haben sollten. Extra-Wünsche wie ein Schornstein oder eine andere Raumaufteilung sind bei bestehenden Häusern teilweise nur mit erheblichem Aufwand zu realisieren, da für letzteres die Statik neu berechnet werden muss. Je höher der Aufwand für Umbauaktionen ist, desto mehr verzögert sich der Einzug. Viel wichtiger noch sind Alter und Zustand des Objektes, denn viele vermeintliche Schnäppchenhäuser sind über 50 Jahre alt und müssen dringend saniert und modernisiert werden. Oft werden Mängel wie feuchte Wände, morsche Balken oder Schimmelbefall erst während der Arbeiten sichtbar. Diese Kosten sollten bei der Finanzierung unbedingt berücksichtig werden, ansonsten laufen Sie Gefahr ein Fall für die RTL2 Fernsehsendung „Die Schnäppchenhäuser“ zu werden. Ein Gutachten durch einen Bausachverständigen kann hier Abhilfe schaffen und schützt vor bösem Erwachen. (Inhaltsverzeichnis)

Die Heizkostenfalle

Beim Hauskauf wird der Punkt Heizkosten oft vernachlässig, aber genau hier lauern hohe Kosten, die im Laufe der Zeit richtig ins Geld gehen. Erfahrungsgemäß betragen die Kosten für Heizung durchschnittlich 70% der jährlichen Energiekosten. Betrachtet man den Energieverbrauch eines 130m2 großen Einfamilienhauses mit einer Gasheizung bezogen auf das Baujahr, werden hier die gravierenden Unterschiede sichtbar:

(Inhaltsverzeichnis)

 

Ein älteres Einfamilienhaus, das vor 1977 gebaut wurde, verbraucht im Vergleich zu einem modernen energetisch günstigen KfW-Effizienzhaus 70 also bis zu 3,3 Mal mehr Energie. Bei einem durchschnittlichen Gaspreis von 7,5 Cent / kWh macht das ein Preisunterschied von derzeit 1.950 € gegenüber 585 € aus. Angesichts der steigenden Preise für Strom und Gas, sollten die Mehrkosten auf die kommenden 30 Jahre hochgerechnet werden. In unserem Beispiel macht das ein Mehrpreis von 40.950 € aus, wobei mit gleichbleibenden Energiekosten gerechnet wurde. Tatsächlich werden die Mehrkosten höher ausfallen, da die Strom- und Gaspreise steigen werden. Wie hoch der Energieverbrauch eines Hauses tatsächlich ist, können Sie aus dem Energieausweis für das Gebäude erkennen. Dieser wird in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt und ist inzwischen für jedes Gebäude Pflicht. (Inhaltsverzeichnis)

Vorteile Neubau eines Hauses

Statistisch gesehen werden in 2015 rund 1,99 Mio. Menschen ein Haus kaufen, während dagegen mit 1,11 Mio. ein Eigenheim bauen möchten (Quelle de.statistia.com). Dem deutlich höheren zeitliche Aufwand steht aber ein komplett individuell und den Wünschen entsprechend entworfenes „Traum“-Haus gegenüber, weshalb viele junge Paare beim ersten Eigenheim auf einen Neubau setzen. Gemeinsam mit einem Architekten und einen Bauträger entsteht so ein individuelles Eigenheim. (Inhaltsverzeichnis)

Kostenaufstellung für Neubau

Im Gegensatz zu einer Bestandsimmobilie sollten Sie bei der Finanzierungsplanung die Baunebenkosten nicht unterschätzen, denn diese liegen Erfahrungsgemäß bei ca. 15% der Baukosten. Bei einem 250.000 € Haus sind das rund 37.500 €, die bei der Finanzierung eingeplant werden müssen, um einen teure Nachfinanzierung, bei denen die Zinsen im Vergleich zum Hauptkredit deutlich höher sind, zu vermeiden. In den Baunebenkosten sind die Erschließungskosten und Hausanschlüsse für Strom, Baustrom, Abwasser, Wasser, Telefon und gegeben falls Gasanschluss für eine Gastherme und Gasherd mit rund 10.000 bis 15.000 € einer der größten Posten. Aber auch der Architekt, der Vermesser, der Geologe für das Bodengutachten und gegebenen falls der Prüfstatiker wollen am Ende bezahlt werden.

Lesen Sie auch:   Grundstück kaufen: So finden Sie den richtigen Bauplatz!

Nebenkosten beim Grundstückskauf

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Zusatzkosten für Grundstück

In den Baukosten sind in der Regel auch die Kosten für den Kauf eines passenden Grundstücks sowie die damit zusammenhängenden Nebenkosten. Analog zum Erwerb einer Bestandsimmobilie fallen beim Grundstückskauf ebenfalls Kosten für den Makler, den Notar, den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer an. Bei einem Baugrundstück verzichten die Banken in der Regel auf ein Wertgutachten, da die Bodenrichtwerte das Preisniveau von Baugrundstücken widerspiegeln. Diese werden mindestens alle zwei Jahre durch die Bundesländer erhoben und dienen in erster Linie der Besteuerung für Grund und Boden. Hilfsweise werden die Angaben zur Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken herangezogen. Die meisten Bundesländer bieten die Informationen kostenlos im Internet an:

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Hinweis bei Baugrundstücken

Sollten Sie sich für eine vermietete Bestandsimmobilie entscheiden, müssen Sie folgendes beachten: Kauf bricht nicht Miete. Um in ein vermietetes Objekt einziehen zu können, müssen Sie nach dem Kauf den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter wegen Eigenbedarf ordentlich und fristgerecht kündigen. Hierzulande übliche Kündigungsfristen sind:

 

Neubau im Überblick

Pro

  • Kaufpreis bei neuwertigen Immobilen gut kalkulierbar
  • Keine Bereitstellungszinsen wegen Bauphase
  • Einzug kurz nach Kauf möglich
  • Nachbarschaft und Umgebung bekannt

Contra

  • Kündigungsfristen bis 9 Monate bei vermieteten Objekten
  • Hohe Energiekosten bei älteren Gebäuden
  • Mögliche Baumängel bei älteren Gebäuden
  • Umbau mit Kosten und Aufwand verbunden

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Schlüsselfertiges bauen

Der mit Abstand für Bauherren einfachste, wenn auch nicht der günstige Weg, ist das schlüsselfertige Bauen. Vor allem für handwerkliche weniger versierte Familien ist dieser Art des Bauens zu empfehlen. Aber Vorsicht: Schlüsselfertig ist nicht gleich schlüsselfertig!

Der Begriff „Schlüsselfertig“ lässt vermuten das der Bauunternehmer (auch Bauträger) Ihnen Ihr Haus baut und sämtliche arbeiten für Sie ausführt, so das Sie als Bauherr mit Ihrer Familie nur noch einziehen muss.
Jedoch ist die Bezeichnung des schlüsselfertigen bauens nicht eindeutig definiert! Die Fertighaus-Hersteller legen diesen Begriff sehr unterschiedlich aus und ein genaues Studieren der Bauleistungsbeschreibung ist dringend notwendig, um nicht unerwartet in die Mehrkostenfalle zu tappen. Ihnen wird die Abkürzung SF für schlüsselfertig in den meisten Prospekten begegnen. Um es zu veranschaulichen, was unter Umständen auch schlüsselfertig bedeuten kann, stellen sie sich folgendes vor:

Der Fertighaus-Hersteller bietet in seinem Prospekt ein Haus mit 135 m² schlüsselfertig zum Preis von 140.000 € an. Spätestens hier sollten Sie genauer hinschauen, denn für den Preis gibt es selten ein fertiges Eigentheim. Im Gegenteil: Das Haus wird aufgestellt, hat Wände, Fenster und Türen und ist von außen erst Mal ein Prachtstück. Nun bekommen Sie den Schlüssel übergeben und betreten Ihr vermeintliches Traumhaus, nur wo sind die Bodenbeläge, Tapeten und die Heizung ist auch nicht einmal verbaut.
Sie sehen also während sie bei einem Anbieter bei einem Schlüsselfertigem (S)f Haus direkt nach Schlüsselübergabe einziehen können, ist es bei einem anderem Anbieter im Inneren unter Umständen noch ein Rohbau und es handelt sich mehr um ein Ausbauhaus.

Beim Betrachten der Angebote, sollten sie nicht nur die Position „schlüsselfertig“ vergleichen, sondern besonderen Wert auf die darin enthaltenen Standardleistungen legen. Erstellen am besten eine Liste, um genau prüfen zu können, welche Arbeit und Materialien im Preis enthalten sind und welche noch hinzukommen.

 

Im schlüsselfertigem Standard können auch noch weitere Mehrkosten auf sie lauern. Ein Austausch der Heiztechnik, die von dem Standard abweicht, erzeugt in vielen Fällen deutliche Mehrkosten. Bei den meisten angebotenen schlüsselfertigen Häusern beginnt der Aufpreis schon bei der Planung: Ändern Sie den Grundriss des Angebotshauses ist dies manchmal schon ein Punkt der zu kleinen Zusatzkosten führen kann. Wenn Sie schlüsselfertig bauen möchten, funktioniert das bei jedem Anbieter, jedoch sollten Sie die Leistungen, die im Angebot inklusive zu sein scheinen genau prüfen. Nehmen sie sich Zeit und lesen sie die Bauleistungsbeschreibung gründlich durch. Es kann auch hilfreich sein den Hausvertrag einem Rechtsanwalt zur prüfenden Durchsicht vorzulegen.

(Inhaltsverzeichnis)

Anbieter von Fertig- und Ausbauhäsuern