Gruncstück kaufen: So finden Sie das richtige Grundstück
16Apr
Ratgeber

Grundstück kaufen: So finden Sie den richtigen Bauplatz!

Bei der Wahl des Grundstückes spielen viele Faktoren eine Rolle, schließlich möchten Sie lange dort wohnen und glücklich sein. Daher gilt: Halten Sie Ihre emotionale Entscheidungsgewalt im Zaun. Nicht nur der Bauch entscheidet, sondern auch harte Fakten wie der Preis, die Nebenkosten oder die Bebaubarkeit. Worauf zu achten ist, lesen sie im nachfolgendem Artikeln mit einigen Erklärungen.

Wie und wo finde ich ein Grundstück?

Der erste Gedanke der angehenden Bauherren, ist die Eingabe der Suchbegriffe „Grundstück kaufen“ in einer der bekannten Suchmaschinen. Sie landen dann bei den großen Immobilien-Portalen wie Immobilienscout24 oder immonet.de und bekommen Grundstücke angeboten. Auf die Weiße können Sie sich schnell und unkompliziert einen ersten Eindruck verschaffen und werden schnell fündig. Aber auch in Tages- oder Wochen-Zeitungen lassen sich lokale Anzeigen finden.

Ein weiterer Weg, ein Grundstück zu Kaufen ist einen Makler zu beauftragen. Der Vorteil: Sie haben keinen Stress und müssen lediglich dem Grundstücksmakler genau beschreiben, was Sie kaufen möchten. Der Nachteil: Die Dienstleistung kostet immer Geld und bei hohen Summen, wie einem Grundstückskauf, ist die Maklerprovision hoch. Die Provision liegt für den Käufer etwa bei 3,57% bis 7,14 % (Quelle: immoverkauf24, eigene Recherche, Stand Januar 2016). Bitte bedenken Sie, dass es das Bestellerprinzip derzeit nur für Mietobjekte gilt.

Tipp: Die größeren Baufirmen bieten als Service Ihren Kunden eigene Grundstücke, oder helfen bei der Suche nach einem geeigneten Bauplatz. Diese Dienstleistung ist in der Regel kostenlos, da die Firmen im eigenen Interesse ein Baugrundstück für Sie finden möchten. Die Provision an einen zwischengeschalteten Makler bleibt jedoch oft bestehen.

Den richtigen Standort finden

Die Standortsuche für Ihr Grundstück sollte wohl überlegt sein, denn je nach Lage kann ein Bauplatz schnell ein Drittel der gesamten Kosten ausmachen. Bei der Wahl Ihrer neuen Heimatstadt, Dorf oder auch Landkreis lohnt es sich die Preise zu vergleichen. Den jeweiligen Bodenrichtwert für die Region erfahren Sie für Nordrhein-Westfalen z.B. unter www.boris.de. Eine komplette Liste für die einzelnen Bundesländer finden Sie bei uns am Ende des Artikels So bauen Sie sorgenfrei Ihr Traumhaus!“.

In aufstrebenden Neubaugebieten sind die Grundstückspreise hoch, aber sie bleiben meist auch wertstabil, während in manch anderen Gebieten der Wert des Grundstückes in den nächsten Jahren dramatisch fallen kann z.B. durch den Bau einer Schnellstraße neben dem Grundstück. Haben Sie sich eine Gemeinde ausgesucht, in der Sie gerne bauen möchten, lohnt es sich nachzuforschen, wie sich das Gebiet in den letzten Jahren entwickelt hat und in welche Richtung sich weiterentwickeln kann und wird. Erste Eindrücke erhalten Sie durch den Flächennutzungsplan, der bei den jeweiligen Gemeinden zu erhalten ist.

Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan setzt fest, in welcher Art und Weise Ihr Grundstück bebaut werden darf. Beispielsweise planen Sie ein zweigeschossiges Zweifamilienhaus und haben ein beschauliches Grundstück gefunden, jedoch ist im Bebauungsplan zu lesen, dass in Ihrem gewähltem Neubaugebiet nur 1,5 geschossige Einfamilienhäuser mit einem Kniestock von 1m vorgesehen sind. >n dieser Stelle würde ein Problem entstehen! Bebauungspläne können bei der Stadt oder der jeweiligen Gemeinde eingeholt werden. Kurz gesagt: Achten Sie darauf, dass Ihr Traumhaus auch auf das Grundstück bzw. in das Baufenster passt.

Sie sollten sich auch den Flächennutzungsplan der Gemeinde ansehen, denn hier wird aufgeschlüsselt, wie die bauliche Entwicklung der Gemeinde gesteuert werden soll. Ist also in den nächsten fünf Jahren in Ihrer Nachbarschaft eine Müllverbrennungsanlage geplant, ist es kein Wunder, dass Ihr Grundstück im Moment so günstig zu sein scheint.

Was bedeutet Erschließung?

Ein voll-erschlossenes Grundstück sollte durch öffentliche Straßen erreichbar sein (öffentliches Verkehrssystem), sowie ein Anschluss an die Kanalisation (Entsorgungssysteme) und die Leitungen für Wasser, Strom, Gas und Multimedia (Telefon, Fernsehen und Internet) bis zur Grundstücksgrenze sollten bereit liegen.

Sie haben bereits ein hübsches Plätzchen ins Auge gefasst, aber ist es auch ein Baugrundstück? Ist ein Grundstück in die Kategorie Bauerwartungsland oder Bauland eingeordnet, ist es nicht voll erschlossen und es können hohe Erschließungskosten auf sie zukommen. Die Wahrscheinlichkeit ein voll-erschlossenes Grundstück zu kaufen, ist bei einem Baugrundstück am höchsten. Ist ein Grundstück voll schlossen zahlen Sie keine Erschließungskosten sondern die geringen Anschlusskosten an das öffentliche Netz.

Was sind Baulasten?

Liegt auf Ihrem Anwesen eine Baulast, so heißt es, dass der Eigentümer der Baubehörde gegenüber Verpflichtungen eingegangen ist und etwas zu unterlassen oder dulden hat. Baulasten können alles Mögliche sein, es entsteht eine Einschränkung, die den Wert des Grundstücks mindern kann – aber nicht muss. Wenn Sie gegebenenfalls dulden sollen, dass der Nachbar auf Ihrem zukünftigem Grundbesitz einen Weg bauen wird, um an sein Haus zu gelangen und Sie können mit der Baulast gut Leben, dann haben Sie in dem Fall Verhandlungsmasse, um an der Preisschraube nach unten zu drehen.

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Dienstbarkeit bei Grundstücke, was bedeutet das für den Käufer?

Ist eine Dienstbarkeit (ein Recht zur Nutzung einer Sache) im Grundbuch eingetragen, sollten Sie sich als zukünftiger Eigentümer darüber Informieren um was für eine es sich handelt. Man unterscheidet verschiedene Dienstbarkeiten: das Nießbrauch, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und die Grunddienstbarkeit.

  • Nießbrauch wird einer Person überlassen ,die das nicht veräußerliche und nicht verderbliche Recht zur Nutzung eines Gegenstandes(hier Grundstück) hat.
    Ein Bsp: Sie haben ein Grundstück erworben und eine dritte Person, nennen wir sie Oma L., hat das eingetragene Nießbrauchrecht auf Lebenszeit. Oma L. Verpachtet das Grundstück und erhält auch die einnahmen, sie bleiben zwar Besitzer aber Oma L. Benutzt ihr Grundstück. Hier können sie erst mal nicht bauen.
  • Grunddienstbarkeit heißt auf einem Grundstück liegt eine Belastung (dienende Grundstück) zu Gunsten eines andern Grundstücksbesitzers(herrschende Grundstück). Ein gutes Bsp: Ist das Wegerecht: Ihr Nachbar hat zu seinen Gunsten eine eingetragene Grunddienstbarkeit, weil er nicht ohne ihr Grundstück zu überqueren in sein Haus kommt , jedoch darf er zu diesem Zweck Ihr Grundstück betreten.
  • Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bezieht sich auf eine bestimmte Person, die das Grundstück mit Einschränkungen nutzen darf, im Gegensatz zum Nießbrauch der das uneingeschränkte Nutzungsrecht hat.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Für Sie als potenziellen Käufer heißt es, dass es nicht zu 100% sicher ist, dass Sie das Grundstück auch wirklich kaufen können. Ein Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eingetragen. Es bietet dem Berechtigtem (einer dritte Person) die Chance, an die Stelle des Käufers (also Sie) zu treten, um den Kaufvertrag an dessen (Ihrer) Stelle zu unterzeichnen und das Geschäft abzuwickeln. Die ausgehandelten Konditionen würde in so einem Fall übernommen werden und sind nicht weiter verhandelbar. Ist ein Vorkaufsrecht vermerkt, hat der Begünstigte zwei Monate Zeit eine Entscheidung zu treffen, ob das Vorkaufsrecht in Anspruch genommen werden soll. Ist das nicht der Fall muss das schriftlich beim Notar verneint werden und Sie können das Grundstück kaufen. Zeit haben Sie aber auf jeden Fall verloren.

Das Erbbaurecht, Ihr Haus auf einem fremdem Boden

Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet. Manchmal werden Grundstücke nicht verkauft, sondern verpachtet. Hier würden Sie Ihr Haus auf ein Baugrundstück setzten, das Ihnen nicht gehört, sonder mittels Erbbaurecht an Sie verpachtet wird. Ein so geschlossener Pachtvertrag läuft in der Regel 99 Jahre, Sie zahlen dann monatlich eine Art Miete, den Erbbauzins. Die Beträge liegen jährlich etwa zwischen 4% bis 6% des Grundstückwertes. Natürlich können Sie Ihr Haus verkaufen oder vererben, das Erbbaurecht geht dann an den neuen Besitzer über und läuft weiter. Sie haben als Pächter die gleichen Pflichten und Rechte wie ein normaler Grundstücksbesitzer. Nach Ablauf der 99 Jahre kann der Vertrag verlängert werden oder der Besitzer ist verpflichtet Ihnen eine Angemessene Entschädigung zu zahlen. Sie sehen, ein Pachtvertrag hat Vor- und Nachteile, je nach Regionalen Grundstückspreisen kann es sich durch aus lohnen.

Wie setzen sich die Kauf Nebenkosten zusammen?

Wie der Name schon sagt sind die Nebenkosten ein Betrag der auf die eigentliche Kaufsumme dazu kommt. Sie bestehen aus:

  • Notar Kosten und Gebühren zur Eintragung in das Grundbuch (Etwa 1,5% des Kaufpreises)
  • Grunderwerbsteuer die das Finanzamt erhebt (Je nach Standort 3,5%-6,5% des Kaufpreises)
  • Maklerprovision ,sollte einer am Kauf beleidigt sein (etwa 3% – 7% des Kaufpreises und MwSt.)
  • Eventuell Erschließungskosten

Wie Sie sehen orientieren sich die Nebenkosten am Kaufpreis, das heißt je teurer das Grundstück desto höher fallen auch die Nebenkosten aus.

Was verraten die Grundbucheintragungen?

Schon bevor Sie das Erste mal einen Termin bei einem Notar haben, sollten Sie sich mit Eintragungen im Grundbuch beschäftigen. Doch was Steht wo? Im Grundbuch werden in der Abteilung 1 die Eigentümer aufgeführt, in Abteilung 2 Lasten und Beschränkungen eingetragen. Das kann u.a. eine Grunddienstbarkeit, Vorkaufsrecht, Nießbrauch oder ein Erbbaurecht sein. In Abteilung 3 werden Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld notiert. Bauherren, die einen Kredit aufgenommen haben, finden die dazugehörige Grundschuld also in der Abteilung 3 des Grundbuches. Eine Grundbucheinsicht erhalten Sie, wenn dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse aufgezeigt werden kann.